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"三四線城市首先得有人。"李友華說，城鎮化過程中的人口市民化應該是一個梯度轉移，即村鎮人口主要向三四線城市人口轉移，但現在農村的人口大多直接向一二線城市發展，再加上很多三四線城市人口還在向一二線城市轉移，所以三四線城市的發展一直比較慢。
在新一輪的城鎮化建設中，中小城市將是發展重點，這或許將影響未來地產行業的佈局。
他認為，三四線城市發展較慢一方面是由於產業發展較慢，另一方面也是公共資源的稀缺。在發達國傢，中小城市所享有的教育、醫療等公共資源與大城市差距不大，但在我國，目前這一差距仍十分懸殊。
中央城鎮化工作會議提出，要根據城市資源稟賦，發展各具特色的城市產業體系，強化城市間專業化分工協作，增強中小城市產業承接能力。全面放開建制鎮和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市人口規模。
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三四線城市樓市軌跡
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2013-12-17/08142540538.shtml
盡管如此，一二線大城市的樓市仍被看漲。原因在於，目前特大城市的開發強度已經很高，可供進一步建設的用地十分有限。在公共資源和對周圍人口的集聚力沒有改變的情況下，一二線城市的房價很有可能進一步推高。
內容來自sina新聞
但這也很快引來瞭過剩之憂。從去年開始，鄂爾多斯、營口、常州、惠州等城市相繼爆出樓市泡沫危機，"鬼城"現象在不少三四線城市蔓延。以營口為例，據媒體報道，當地有些樓盤在開盤兩年後，銷售面積依然隻有20%左右。
"前幾年一些三四線城市，搞瞭很多新城區、園區的開發，土地供應量很大，而需求又沒有跟上，所以一下子就過剩瞭。"廈門市政協委員、集美大學房地產發展研究所所長李友華對《第一財經日報》分析，在產業和公共資源分佈沒有調整的情況下，目前人口向一二線大城市集中的趨勢並沒有變化。
李友華說，關鍵在於怎麼通過政策的引導把三四線城市建設好。"首先應通過產業結構的調整、通過總部經濟發展、通過中心城市發展帶動周邊城市。" 李友華分析，要通過產業的發展和公共資源政策的均等化，讓那些往一二線城市轉移的人口留在三四線城市，讓村鎮的人口向三四線城市轉移，這樣才能真正發展三四線城市。
在這種情況下，今年以來，大型開發商紛紛將眼光重新瞄準瞭一線城市和發達二線城市。12月4~5日的24小時內，恒大在上海、南京收獲多宗土地，在上海、南京連續拿下7幅地塊，總成交金額103億元。
在中原地產市場研究部總監張大偉看來，恒大作為一個主要在二三線城市發展的標桿房企車貸信貸基隆仁愛車貸信貸汽車貸款高雄橋頭汽車貸款，最近在北京、上海等城市全面爆發，可以說是一個標志，代表瞭2013年全國樓市分化，房企中心全面轉移到一二線城市。目前一二線城市是三高，即高利潤、高周轉、高去化率，而三四線則是高庫存、低去化、低增長。
據中原地產統計，前11月，標桿房企在一線城市土地購入金額達905億，同比上漲119%，而在三四線城市僅購入147億。這也預計後市一二線城市拿地競爭將更加劇烈。
謹防空心化
不過，此次城鎮化會議意味著未來大城市發展將受到嚴格控制。會議指出，城鎮建設用地特別是優化開發的三大城市群地區，要以盤活存量為主，不能再無節制擴大建設用地；根據區域自然條件，科學設置開發強度，盡快把每個城市特別是特大城市開發邊界劃定。
2011年初，在一線城市和較為發達的二線城市均紛紛采取限購政策的影響下，大型房企開始向一些普通二線和三四線城市進軍。
"三四線城市關鍵在於是否有產業，沒有產業就沒有就業機會，就不可能吸引到人才，沒有產業光發展房地產就是空心的。"龍斌說。
開發商開始重回三四線城市 仍須謹防出現空心化
2011年前三季度，土地出讓收入排名前十的城市中，出現下跌的城市全部為一線城市或者發達的二線城市，與之形成鮮明對比的是，從2011年初，三四線城市的土地成交金額同比不斷攀升，常州、揚州等城市增幅明顯。
這也意味著，作為城鎮化的主力軍，三四線城市可能成為未來房地產市場佈局的重點。
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