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104傢房企躋身百億軍團 2000億量級大腕增至3傢
2015年，房地產銷售大年，樓市奏鳴曲再度被吹響。
過去一年，在一輪輪“救市”信號中，內地樓市沖破重重迷霧，迅速煥發活力。
規模房企業績井噴，在年終交出瞭一張張圓滿答卷。絕大多數房企的銷售業績達到瞭去年年初的預期，綠地、萬達、保利等20傢典型房企的平均銷售目標完成率為98%，其中中海等房企提前完成甚至上調瞭銷售目標。
與國傢統計局發佈全國商品房銷售額增速15.6%（前11月）相比，2015年百強房企21.3%的銷售增速則更為顯著。統計顯示，2015年，百強房企的銷售金額約3.5萬億元，面積約3.2萬億平方米，同比分別增長21.3%及18.7%。2015年共有104傢房企躋身百億軍團，較2014年增加24傢，市場份額已超40%。
房企銷售業績水漲船高，百強房企的入選門檻亦大幅提升。據時代周報記者瞭解，2015年，TOP10、TOP20、TOP50房企入榜門檻分別為725億元、358億元和196億元，分別同比增長10%、24%和27%。值得註意的是，TOP100房企的入榜門檻已達到104億元，同比增長48%。至此，百強房企的年銷售規模已全部超過百億元。
競爭愈發激烈，房企間廝殺成團。過去一年，龍頭房企已有分化為兩個梯隊的趨勢，其中恒大一舉超越綠地登上百強銷售榜中的“榜眼”之位，他們與萬科一道站在瞭2000億元數量級上；中型房企間的搏殺最為激烈，融僑、融信等房企發力沖刺，TOP50房企集中度已達31.74%；此外，和昌、東原等首次入榜的黑馬房企成長性亦值得關註。
在中央號召“去庫存”的宏觀背景下，如何利用好存量資源將成為2016年房企的新課題。如何開拓創新模式、變革運營思維，將成為房企未來思考的重要方向。
百強門檻104億元
在克而瑞地產研究中心發佈的《2015年中國房地產企業銷售TOP100》排行榜中，時代周報記者發現，2015年，各梯隊房企的表現均好於2014年。其中，TOP100房企表現尤為亮眼，金額門檻從70億元增加至104億元，面積門檻從48萬平方米增加至90萬平方米。
從金額門檻來看，今年TOP10房企入榜門檻為725億元，較2014年增加67億元，同比增長10%；TOP20、TOP50和TOP100房企的金額門檻分別為358億元、196億元和104億元，較2014年分別增加70億元、42億元和34億元，同比分別增長24%、27%和48%。
從面積門檻來看，TOP10房企入榜門檻從上一年同期的570萬平方米增加至578萬平方米，小幅增長1%；TOP20房企同比增長21%至357萬平方米；TOP50房企則較2014年增長11%至163萬平方米；TOP100房企入榜門檻達到90萬平方米，同比增長88%。
百強房企集中度在繼續上升，品牌效應強勢依舊。金額方面，除TOP10房企集中度（16.87%）較上年減少0.05個百分點外，其餘房企集中度均有所上升。其中，TOP20、TOP50和TOP100房企集中度分別為22.82%、31.74%和39.64%，分別同比增長0.03％、0.59％和1.86 %。
面積方面，各梯隊房企的集中度均繼續上揚。2015年，TOP10、TOP20、TOP50、TOP100房企的集中度分別為11.31%、14.62%、19.94%和24.65%，分別同比增長0.87％、0.97％、1.22%和2.35%。
值得註意的是，目前發達國傢TOP10房企集中度均已超過20%。這意味著，中國的房企集中度還有上升空間，品牌和規模仍然是房企未來爭奪蛋糕的重要籌碼。
“未來5年，規模化仍然是大型房企競爭的主戰場，” 中國指數研究院企業研究總監蔣雲峰在接受采訪時指出，預計到2020年將有7傢2000億級企業、7傢1000億-2000億企業、16傢500億-1000億企業，而TOP10企業銷售額均值將達2000億元左右，市場占有率將超過20%。
廝殺中三大鴻溝
2012年以來，在萬科、恒大、綠地、萬達、中海、保利、碧桂園等七傢房企之外，千億陣營再未擴容，這一格局至今未被打破。
2015年，7傢千億房企年銷售均值1796億元，其中萬科以2627億元年銷售領銜行業。這一年，2000億級別房企增至3傢，上瞭一個臺階的是恒大。攜年末海花島開盤大賣122億元之餘威，恒大一舉超過綠地（不算海外銷售部分）攀升至房企第二位。當然，兩者的差距隻有1.8%，分別為2050.4億元和2015.1億元。
不同的戰略方向下，千億房企內部出現分化。2015年，萬達、碧桂園、中海和保利的銷售金額在1500億元左右。
年銷售金額500億－1000億元的第二梯隊裡，有九傢房企的一席之地，較上一年新增加瞭一傢金地。2015年，金地以621億元的銷售金額首次進入瞭這一陣營。該陣營的年銷售均值為664億元，其中華潤置地以851億元銷售額脫穎而出，而世茂、融創、華夏幸福、綠城、金地、招商蛇口（原招商地產重組而來）、龍湖、富力等8傢企業銷售額集中在500億-700億元區間，彼此之間更趨“膠著”。
克而瑞在報告中稱，第二梯隊房企盡管每年都能確保一定業績增速，但因整體佈局和規模擴張已經基本完成，要邁入千億大關還需一定時日。
值得註意的是，中國房地產行業強者恒強的特征，也在第一、第二梯隊房企中體現得淋漓盡致。在2015年房企百強榜單中，已經出現瞭幾個巨大的“鴻溝”：
以招商蛇口570億元年銷售來評估，第1名萬科和第2名恒大的年銷售額形成瞭577億元的差距，差不多相當於一個招商蛇口；第7名（千億房企末位）的碧桂園1401億元年銷售額和第8名華潤置地850億元之間，又差瞭一個招商蛇口出來。
除此，第16名富力535.7億元年銷售額和第17名雅居樂429.3億元年銷售額之間，又有一個較大的鴻溝，相差約106億元。
不過，房企間競爭正愈發激烈，殺成一團。據時代周報記者瞭解，從第4名萬達到第7名碧桂園的年銷售額隻差111億元；第8名華潤置地到第12名綠城之間的年銷售額差距也隻有127億元。
另外競爭異常激烈的區間段是第21-30名之間的房企，如第21名新城323.8億元年銷售額與第30位首開295.1億元之間，隻差28.7億元。
事實上，據時代周報記者盤點，像新城、首開這樣躋身200億-500億元年銷售的第三梯隊陣營中的房企，共有33傢，較2014年增加瞭正榮、融信、仁恒、卓越和融僑等9傢房企。這一梯隊的年銷售均值為280億元，較上一年提高瞭19億元，其中有24傢房企年銷售在200億-300億元區間。
200億元以下南投縣貸款利率最低年銷售的房企競爭最為激烈，這類第四梯隊的房企共有51傢。“單個項目的成敗就可能決定最終的座次，也因此成為百億軍團擴容和門檻拔高的生力軍，”易居中國執行總裁丁祖昱對時代周報記者分析稱。
在中國指數研究院的解讀中，這50多傢房企是所有陣營中成分最為復雜、競爭最激烈且發展風險較大的群體，主要包括城市龍頭型房企、特色領域房企。該陣營房企平均進入城市為13個，大本營城市的數量占比高達85%，因此業績受市場波動影響最大，具有不穩定的特點，也應警惕熱點城市需求疲軟導致的業績下滑。
存量資源驅動變革
先抑後揚，是2015年房地產市場的主基調。
今年一季度，各路房企的銷售情況並不樂觀，但在一系列政策利好刺激下，二季度銷售開始逐步好轉，三季度後一線和重點二線城市表現火爆、熱銷項目頻現，為房企全年業績作出瞭較大貢獻，並最終在四季度爆發。
四季度是房企對銷售目標發起沖刺的關鍵時期，多傢房企四季度銷售金額占全年的比重均值超過40%。據時代周報記者瞭解，由於銷售表現出色，2015年11月起，濱江、旭輝、保利置業等房企陸續宣佈提前達標，恒大、中海和龍光在上調瞭銷售目標後，最終也都輕松完成任務。
據統計，2015年20傢典型房企的平均銷售目標完成率為98%，大部分房企的銷售情況符合年初預期。這一年，隨著“互聯網+”和“大數據”對行業影響的加深，房企在營銷層面的戰略也持續升級，更側重從客戶、產品角度切入，挖掘需求、回歸本源。
盡管新業務轉型動作頻頻，但主業對房企的重要性無可替代。在時代周報記者的采訪中，專傢形成瞭這樣的共識：2016年，房企將繼續以物業銷售作為重點，轉變運營思維推動主業發展，一方面通過更多元的方式獲取新項目，另一方面加大存量物業的去化力度。
並購，會成為接下來龍頭房企的常規動作。2015年，恒大、融創等嗅覺靈敏、銷售能力強的房企已有多次動作，對象不乏由於資金緊張、謀求轉型等原因欲退出房地產行業的中小房企。
數據顯示，僅2015年1-9月，房地產行業並購案就達到176宗，涉及金額1600億元，幾乎相當於2014年全年行業的並購交易價值。
城市更新，也會有越來越多房企盯上這塊“大蛋糕”。2015年，深圳、上海等地的城市更新項目批量上市，並屢屢制造單日成交數十億元、數千人搶房等轟動場面。這使得房企不約而同地盯上瞭這塊“大蛋糕”，如：
萬科在上海接手瞭上置閘北雅賓利項目；恒大在深圳獲取瞭20餘個城市更新項目；綠地簽約瞭南昌的兩個大型城市更新項目；融創通過城市更新項目進軍山西等。政府代表的公共需求和房企代表的市場意願，共同推動瞭城市更新政策日益完善，房企參與城市更新的積極性提高、利潤空間加大，未來城市更新項目在一手房市場的比重還會增加。
去庫存是房企的首要任務，更多創新模式將被開拓和應用。當前，中央對於去庫存十分重視，地方政府均在醞釀推出相應政策，房企則開始試水創新模式促進銷售，提高存量物業利用率。如綠地兩大互聯網金融平臺對商辦項目進行瞭資產證券化，恒大海花島則采用瞭酒店托管，分別對辦公和旅遊這兩大“庫存重災區”有一定效果，為其他房企提供瞭成功樣本。
本文來源：時代周報 作者：賽亞
責任編輯：鐘齊鳴_NF5619
新聞來源http://mone雲林西螺汽車貸款y.163.com/16/0105/05/BCHTTEB900253B0H.html
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